W programie znajduje się wbudowany moduł wyznaczania trendu wzrostu dla wybranej próbki transakcji. Za pomocą tej funkcji możemy zaprezentować wykres analizy trendu w postaci tzw. „chmury punktów”, gdzie każdy z punktów oznacza transakcje, jaka brała udział w wyznaczaniu wartości trendu.
Poniżej przedstawiamy opis poszczególnych kroków i obliczeń dla wyznaczenia trendu wzrostu.
1. Dobór transakcji
Użytkownik dobiera odpowiednie pod względem parametrów(porównywalne) transakcje.
Należy pamiętać że nieodpowiedni dobór może wypaczyć wynik - nie ma sensu analizowanie trendu wzrostu dla listy transakcji pośród których znajdują się np. transakcje zawarte na lokale znajdujące się w centrum warszawy oraz lokale w rozsypujących się kamienicach w małych miastach.
W celu obliczenia trendu należy w pierwszej kolejności wyszukać interesującą nas próbkę danych, a następnie kliknąć w przycisk Wykonaj obliczenia statystyczne i wybrać opcję Trendy wzrostu.
2. Jeżeli w sekcji "Grupuj transakcje w przedziale" zaznaczono opcję inną niż "Bez grupowania" to wykonywane jest:
a) Uśrednianie cen
Program analizuje wybrane transakcje biorąc pod uwagę cenę 1 m2 (nie zaktualizowaną) oraz datę transakcji.
Analiza polega na:
- wyznaczeniu przedziału w jakim znajdują się transakcje (okres pomiędzy najstarszą,
a najmłodszą transakcją), - podzieleniu przedziału czasu na odpowiednie okresy (miesiąc, kwartał, półrocze, rok)
w zależności od wyboru użytkownika, - przyporządkowaniu transakcji do odpowiedniego okresu (oczywiście na podstawie daty transakcji).
W końcowym etapie następuje obliczenie, dla każdego wyznaczonego okresu, średniej (arytmetycznej) ceny 1 m2 na podstawie cen 1 m2 transakcji jakie zostały przyporządkowane do tego okresu.
b) Wyznaczenie prostej regresji
Prosta ta (zielona prosta na wykresie trendu zmian) stanowi przybliżenie obliczonych cen średnich za pomocą regresji liniowej.
Aby ja wyliczyć dokonujemy aproksymacji cen średnich.
Jest to bardzo ważne dla prawidłowości obliczeń ponieważ aproksymacja umożliwia uwzględnienie w późniejszych obliczeniach wahań średnich cen w poszczególnych okresach - w badanej liście transakcji nie zawsze transakcje młodsze muszą mieć większe ceny 1m2.
Regresję liniową możemy również wyznaczyć dla ceny łącznej działki u budynku. Wybór wskaźnika, czyli pola cenowego stanowiącego podstawę do obliczeń odbywa się za pomocą nowego przycisku "Opcja obliczeń".
Nowy przycisk udostępnia również opcję "Uwzględniaj datę umowy przedwstępnej", której zaznaczenie powoduje, że w przypadku wypełnienia pola "Data umowy przedwstępnej", w danych transakcjach data ta stanowi podstawę do obliczeń cen zaktualizowanych oraz wyznaczania trendu zmiany cen.
Wybór pola cenowego można również wykorzystać do obliczeń: rozkładu Gaussa, statystyk oraz skali barwnej cen.
c) Wyznaczenie trendu
Po opisanych zabiegach matematycznych obliczenie samej wartości trendu wzrostu to już nic innego jak wyznaczenie procentowej zmiany aproksymowanej ceny średniej z ostatniego okresu (najmłodsze transakcje) w stosunku do aproksymowanej ceny średniej z pierwszego okresu(najstarsze transakcje).
Wyznaczona wartość jest dodatkowo odnoszona do roku tzn. analiza może opiewać na przedziale czasu nie zawsze będącym dokładnie rokiem.
Cały punkt "c" można opisać wzorem:
T = (Ck/ Cp) 1/R - 1
Gdzie:
Ck - aproksymowana cena średnia 1m2 z końcowego okresu
Cp - aproksymowana cena średnia 1m2 z początkowego okresu
T - trend zmian cen wyrażony w %
R - okres czasu, wyrażony w latach, jaki upłynął pomiędzy najnowszą a najstarszą datą transakcyjną
Uwaga!
Przedstawienie jedynie wzoru z pkt 4 bez powyższych opisów nie stanowi wyjaśnienia sposobu wyznaczania trendu wzrostu w programie Walor.
2. Jeżeli w sekcji "Grupuj transakcje w przedziale" zaznaczono opcję "Bez grupowania" to wykonywane jest:
a) Wyznaczenie prostej regresji
Prosta ta (zielona prosta na wykresie trendu zmian) stanowi przybliżenie cen za pomocą regresji liniowej.
b) Wyznaczenie trendu
Obliczenie samej wartości trendu zmian to nic innego jak wyznaczenie procentowej zmiany aproksymowanej ceny dla daty najmłodszej transakcji w stosunku do aproksymowanej ceny dla daty najstarszej transakcji.
Wyznaczona wartość jest dodatkowo odnoszona do roku tzn. analiza może opiewać na przedziale czasu nie zawsze będącym dokładnie rokiem.
Cały punkt "b" można opisać wzorem:
T = (Ck / Cp) 1 / R - 1
Gdzie:
Ck - aproksymowana cena 1m2 dla daty najmłodszej transakcji
Cp - aproksymowana cena 1m2 dla daty najstarszej transakcji
T - trend zmian cen wyrażony w %
R - okres czasu, wyrażony w latach, jaki upłynął pomiędzy najnowszą a najstarszą datą transakcyjną
Uwaga!
Przedstawienie jedynie wzoru z pkt b) bez powyższych opisów nie stanowi wyjaśnienia sposobu wyznaczania trendu wzrostu w programie Walor.
3. Aktualizacja cen transakcyjnych
Aktualizacja cen transakcyjnych wyznaczana jest za pomocą formuły:
Cz= Ct* (1 + T)R
Gdzie:
Cz - Cena transakcyjna zaktualizowana
Ct - Cena transakcyjna
T - trend zmian cen
R - okres czasu jaki upłynął pomiędzy datą na jaką aktualizujemy ceny a datą transakcyjną
